Reproducimos la nota escrita en la Ideas de Izquierda N°9
El negocio inmobiliario y las políticas de exclusión en las ciudades argentinas
Andrés Arnone, Verónica Zaldívar y Esteban Mercatante
Mayo 2014.
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| El capitalismo deja tantas viviendas vacias en el mercado, como gente sin techo. |
Las
ciudades mutan, se reproducen, se expanden. Este proceso de cambio no
se da de forma ordenada ni pacífica, ya que sobre él operan también
intereses de clase. La ciudad es en sí misma un espacio en disputa.
Bajo el imperio de la valorización del suelo
En
la Argentina de las últimas décadas se potenció la estratificación
social. Como
no podía ser de otra forma, las principales ciudades del país nos
muestran descarnadamente, en la transformación de su espacio, esta
polarización. La ciudad se transformó en sucesivas oleadas de frenética
“recuperación” de barrios. Cada una de ellas limitó un poco más el
espacio que pueden tener en el corazón de la ciudad los estratos medios y
bajos, cuyas alternativas se reducen a un padecer una densificación
habitacional en el centro y acomodarse en las edificaciones que surgen
de la expansión “informal” en las periferias semiurbanas de la ciudad.
La
lógica del capital en el negocio inmobiliario tiende a la polaridad
entre la oferta de viviendas de alto valor a la que acceden los ricos y
las que se producen para el resto de los estratos de menores ingresos.
En este segundo caso la inversión
resulta proporcionalmente limitada, y la oferta crece menos que la
demanda. Es comprensible ya que para el capital se trata de maximizar la
rentabilidad. La “inversión en ladrillos” es un refugio de primer orden
para los inversores, y esto contribuye a aumentar el valor de las
propiedades, que el boom de la
construcción –que lleva al aumento de los precios de los terrenos al
crear una escasez de los mismos– no hace más que reforzar. El acceso a
la vivienda se vuelve cada vez más difícil para los trabajadores y
sectores medios, mientras paradójicamente crece el número de
emprendimientos de lujo y viviendas deshabitadas, sujetas a la
especulación del negocio inmobiliario.
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| Datos hasta el 2011, el grafico de este año no lo encontre. |
Durante
las últimas décadas, esta lógica no solo no se vio limitada en lo más
mínimo por las
políticas públicas, sino todo lo contrario; en los principales
entramados urbanos del país, la apuesta ha sido a favorecer el negocio
inmobiliario. La ciudad de Buenos Aires resulta un caso paradigmático. A
comienzos de los noventa, la gestión de Carlos Grosso concentró sus
esfuerzos en el desarrollo de Puerto Madero. Se malvendieron áreas del
parque Tres de Febrero correspondientes a La Rural para impulsar
negocios inmobiliarios. A finales de la década, los gobiernos de De La
Rúa e Ibarra impulsaron modificaciones al Código de Planeamiento de la
ciudad para liberar espacio para edificaciones, que ya estaban avanzando
en contravención con la legislación vigente. Durante la gestión de
Macri crecieron las obras de infraestructura que apuntan a valorizar
ciertas zonas, mientras se congeló el gasto público en vivienda.
Según
datos censales, entre 2001 y 2010 en CABA se registró un proceso de
intensificación del uso del suelo que reemplazó casas por edificios, que
ocupan el 90 % de la superficie residencial construida.
Pero esta
densificación en metros cuadrados no va de la mano con una densificación
en términos de población. Desde el censo de 2001 la población de la
Ciudad se incrementó solo en un 4,1 %, esto es, hay 114.013 personas más. En
las zonas donde más se construyó no hubo aumento poblacional
significativo, al contrario de las zonas de escasa construcción. Esto
quiere decir que el patrón de distribución territorial de la población
es inverso al patrón de valorización del suelo: las zonas de mayor
precio del suelo y construcción no son las que más población atraen.
Según los datos censales, las comunas 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto
Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución) y 8 (Villa Soldati, Villa
Riachuelo y Villa
Lugano) son las que más crecimiento de la población registraron, al
tiempo que ocupan los últimos puestos en la distribución de la
edificación1, que se concentró
en un 50 % en solo 5 comunas: 14 (Palermo), 12 (Coghlan, Villa Urquiza,
Saavedra y Villa Pueyrredón), 13 (Nuñez, Belgrano, Colegiales), 6
(Caballito) y 11 (Villa Devoto, Villa Santa Rita, Villa del Parque y
Villa General Mitre).
La CABA expulsa a los trabajadores más
precarizados hacia zonas periféricas, hacia villas o zonas sin urbanizar
dentro y fuera de la ciudad, mientras que el sector público construye
en cantidad inferior al crecimiento de los sectores desplazados por la
inversión privada, muy cuidadoso de no afectar en lo más mínimo la
ganancia de empresarios de la construcción y compradores especulativos,
entre los cuales se encuentran numerosos funcionarios de la Ciudad.
Estos inversores privados tienen en su poder más de 340.000 viviendas
desocupadas en la CABA y 2.500.000 en Argentina.
Al mismo tiempo, la
ciudad registra cientos de desalojos. El
resultado de las “renovaciones urbanas” (como puede verse en barrios
porteños como Palermo, San Telmo y en cada vez más áreas del sur) es el
cambio de la población existente, a través del alza de precios en
alquileres y servicios producida por las intervenciones; los más pobres
deben mudarse a las zonas de la periferia más baratas, con la
consiguiente dificultad para trasladarse a trabajar, tener acceso a
servicios de salud y educativos para sus familias, etc. Esta tendencia,
característica de la urbanización capitalista, se define como
gentrificación. Consiste básicamente en el
proceso
a través del cual un barrio habitado por
población de bajos ingresos es modificado y ocupado por población de
clase media y alta, quienes a su vez –ya sea por cuenta propia o por
inversión privada (agentes inmobiliarios)– renuevan las viviendas. De
esta manera, son dos las condiciones para hablar de un proceso de
gentrificación clásica: desplazamiento de población y reinversión
económica en las viviendas del barrio2.
Lo
mismo podemos observar en Rosario. La gestión “socialista” elaboró el
Plan Estratégico Rosario (PER) apostando a la construcción de una “marca
ciudad”.Bajo
estos parámetros, efectivamente la ciudad se posicionó como un
importantísimo polo de atracción de las inversiones provenientes del
excedente de los agronegocios de las zonas linderas, que principalmente
se orientaron a la construcción de inmuebles dando lugar al llamado boom
de los últimos largos años. Esta euforia constructora, lejos de
contribuir a aliviar las graves carencias en materia habitacional, viene
potenciando paradójicamente un modelo de concentración del suelo y la
vivienda y de privatización de la ciudad, instalando a Rosario como una
verdadera cuidad-negocio3.
Según cifras oficiales de la ciudad, desde 2003 se construyeron 4 millones de m2,
la mayoría en el área más cotizada, en el centro de la ciudad. Mientras
tanto, el déficit habitacional es de 50 mil hogares, afectando a 160
mil personas (sobre una población de 1 millón), cuando hay 80 mil
viviendas vacías (20 % del total). Recientemente se vio en Córdoba otra
expresión de estos contrastes. En la última década la provincia vio
crecer los “barrios ciudades” o “ciudades dormitorio”, que resultaron en
la erradicación de las villas que ocupaban terrenos valiosos para la
especulación inmobiliaria. Estas villas crecieron al mismo tiempo que
Nueva Córdoba florecía como barrio emblemático del boom sojero. Según
Pablo Semán, los barrios
ciudades eran la promesa de
relocalización “justa” y con servicios suficientes para las nuevas
unidades habitacionales. Resultó en unidades inmobiliariamente
miserables y segregadas por un celoso cerco policial que retiene en esas
ciudades a miles de ciudadanos que, por portación de edad, cara,
zapatillas inconsistentes con el prejuicio del observador, etc. son
objeto de retenes policiales sistemáticos. Los retenes demoran, aíslan y
ofenden. Este orden, que se aceitaba con los recursos que el
narcotráfico le derivaba a la policía, ha perdido transitoriamente su
lubricante. Las denuncias sobre el narcoescándalo traen penuria a los
guardianes del orden, mientras la inflación atiza el ánimo humillado de
los excluidos de siempre en un contexto en que cierto estancamiento da
lugar a más motivos de queja4.
El
famoso “boom inmobiliario” en Argentina fue liderado por edificios de
lujo y vivienda para los sectores de mayores recursos (un 75 % de lo
construido es de alta categoría). Además, la fuerte presión del mercado
inmobiliario repercute directamente sobre los precios de la tierra y
propiedades de los sectores medios y bajos de la clase trabajadora, que
hoy tienen ya pocas posibilidades de acceder a una vivienda en la
“ciudad formal” (la que forma parte de la trama urbana legal,
urbanizada).
Los salarios promedio se encuentran hoy, en relación a los
alquileres, un 21 % por debajo en comparación con el promedio de la
década del noventa. Con respecto al precio de las viviendas, cayó un 39 %
la relación
salario/m2 en los últimos 10 años. Es decir, que cada vez se necesitan
más salarios para acceder a una vivienda, y en la gran mayoría de los
casos no alcanzan los ahorros de toda la vida para lograrlo. Desde el
punto de vista empresarial, un gran negocio. Hasta se conocen casos de
inversores que compran en las villas una gran cantidad de casillas para
alquilarlas, obteniendo un retorno aun mayor que en la ciudad formal.
Las
grandes constructoras y desarrolladoras inmobiliarias como IRSA de
Elsztain, Nicolás Caputo, Consultatio de Eduardo Constantini, ODS de
Angelo Calcaterra, el Grupo Roggio o Dacal se benefician de múltiples
formas: además de ganar una concesión tras otra para la obra pública en
todo el país gracias a contratos armados a su medida, son beneficiados
con terrenos fiscales cedidos a precios
irrisorios y exención de impuestos para sus emprendimientos privados.
Por poner solo un ejemplo, basta ver que varios emprendimientos de
“Nicky” Caputo –asesor ad honorem del
gobierno de Macri– reciben electricidad directamente de los mayoristas
(sin pasar por las distribuidoras). Hace poco Julio De Vido describía
sus negocios, y se autoinculpaba al mismo tiempo: esta
persona a la que según Macri nosotros le echamos la culpa de todo, a
través del Grupo Sadesa participa como socio de Edesur, participa en
Hidroeléctrica Piedra del Águila, en Compañía Operadora en Brasil en el
gas, como subsidiaria y con Gas Andina en Chile, que son subsidiarias de
TGN donde también es socio5.
Por
lo tanto, no es casual que las luces de sus megatorres sigan
encandilando aunque la ciudad permanezca a oscuras en los prolongados
cortes de energía.
Déficit habitacional: una crisis sin techo
Aun
en la década de mayor crecimiento económico de la Argentina en mucho
tiempo, parece que en lo que a vivienda se refiere, la cola de esperar
para pasar del infierno al
purgatorio está bastante atascada. Entre 2001 y 2010 el resultado de la
ecuación entre nuevas viviendas construidas y las que efectivamente
eran necesarias para cubrir la demanda existente dio por resultado que
se sumaron en promedio 60 mil hogares al año al problema de la falta de
vivienda. Entre censos, el “exceso” de hogares6 respecto
del número de viviendas pasó de 360 mil a 855 mil. Lo que significa que
algo más de 1,5 millones de hogares comparten la vivienda que debería
servir para un hogar promedio: viven en condiciones de hacinamiento. Al
mismo tiempo el número de inquilinos, quienes alquilan y no son
propietarios, creció de 11,6 % al 16,1 %. El hacinamiento y la reducción
del número de propietarios, dos de los indicadores más elocuentes de la
calidad de vida, ilustran que lejos estamos de “salir del infierno”,
como gustaba decir Néstor Kirchner.
Uno
de los aspectos centrales en el marco de la crisis más general de lo
urbano es este acuciante problema de la vivienda, que implica la
degradación de la calidad de vida de millones. Hay en el país más de 6
millones de hogares con problemas de vivienda, por la precariedad de su
construcción y deterioro, por el hacinamiento, por el mal estado del
terreno donde están instaladas, por la falta de acceso a servicios
elementales, o por la imposibilidad de acceder a un techo propio. Se
trata nada más y nada menos que de la mitad de los hogares argentinos7.
El 12,4 % de viviendas del país carece de agua corriente, el 26,8 % de
gas natural, el 34,6 % de cloacas, el 32,3 % de desagües pluviales y el
19,2 % de pavimento8.
¿Cuáles
son las medidas tomadas desde el gobierno nacional para resolver la
crisis habitacional? Uno de sus caballitos de batalla, como parte del
discurso de la “década ganada”, es el programa Procrear. Es un plan a
paso de tortuga, ya que para un déficit de vivienda de más de 3 millones
de hogares –y problemas de vivienda que alcanzan a más de 6 millones–,
presentó inicialmente un plan de 400.000 créditos9.
Además,
estos créditos están destinados principalmente a sectores medios de la
población, ya que debido a los ingresos necesarios para solicitarlos y
la exigencia de tener recibos de sueldo en blanco, no podrán pedirlos
los que más sufren la crisis de vivienda, que son los trabajadores más
precarizados. Según el
Indec, sobre un total de 16 millones de ocupados que hay actualmente en
el país, el 75 % (12 millones de personas) gana menos de $ 6.500 por
mes y la mitad cobra menos de $ 4.040, el 25 % menos de $ 2.500, y el 33
% en negro. Como “daño colateral” que no previó el gobierno, la salida
de estos créditos trajo como consecuencia que los especuladores
inmobiliarios subieran velozmente los precios de terrenos y viviendas, y
por lo tanto muchos de los “felices ganadores” se encuentran en la
situación de no poder encontrar qué comprar con la suma recibida (que
además impone plazos de construcción difíciles de cumplir). El gobierno
pretende hacer gala de un “gran crecimiento” en la inversión en
vivienda, pero esta apenas representa el 1 % del presupuesto nacional.
En el caso de la CABA, el gobierno de Macri es bien caracterizado como
uno de “políticas públicas y rentas privadas”10.
La política de vivienda
se encuentra cruzada por un “paradigma de la valorización”: “la medida
del desarrollo urbano son la expansión física de la ciudad y los
procesos de valorización del suelo”11.
Políticas de crédito orientadas a sectores de ingresos medios,
compatibles con el negocio privado. Mientras tanto, la población de las
villas se incrementó en un 52 % respecto de 2001, llegando a alrededor
de 163.587 habitantes sólo en la Ciudad de Buenos Aires. La ley 148 de
la CABA, que ordena la urbanización de las villas, duerme en algún
rincón desde hace 16 años, mientras las condiciones de vivienda no paran
de degradarse más y más12.
Des(infra)estructurados
Los
sectores obreros y populares de menores ingresos son empujados a las
edificaciones más precarias. Son, a la vez, quienes cuentan con menor
resguardo ante los crímenes sociales que vienen golpeando la vida de
miles (o cientos de miles) en los principales entramados urbanos del
país. Estos crímenes sociales, intencionalmente tratados por los
gobiernos y grandes medios como “catástrofes” sin responsables, se
encuentran cortados por la misma tijera: el desenfreno de la edificación
para los estratos más ricos, y las obras que cruzan las ciudades para
brindarles “servicios” a estos sectores (especialmente redes de
transporte), terminó de desestructurar los precarios equilibrios en
ciudades “inundables”, como La Plata o Buenos Aires. A
esto se suma la negligencia criminal en lo que respecta a inversiones
en infraestructura básica.
Al mismo tiempo que los desaguisados de la
urbanización creada por los negocios inmobiliarios imponen un aumento en
las necesidades de obras, volviéndolas más complejas, ni siquiera se
ejecuta aquello que ya está programado. Esta combinación fatal fue
observable en la inundación de La Plata en 2013, con más de 50 muertos
reconocidos oficialmente
13. Lo
que se hizo resulta tan dañino como lo que se dejó de hacer. Las obras
para la construcción de la autopista Buenos Aires-La Plata taparon los
arroyos, por lo que el agua no se desagota de las calles y provoca
inundaciones en la ciudad. Al mismo tiempo, el “Estudio de la cuenca del
arroyo el Gato”, realizado por la Universidad Nacional de La Plata en
enero de 2010 incluía la realización de derivadores y readecuaciones de
las redes de desagües en el casco urbano.
Estas obras contaban con presupuesto desde aquel año, pero no se
pusieron en marcha. Por si esto fuera poco, la entrega de tierras a
sectores de bajos ingresos en tierras que bordean el arroyo, expuso a
los sectores más pobres a las peores consecuencias.
El Ing. Pablo
Romanazzi, integrante del departamento de Ingeniería hidráulica de la
UNLP denunciaba: lotearon
los terrenos más inmediatos al curso del arroyo y esos terrenos hay que
dejarlos libres porque es evidente que son zonas inundables (…) No
podíamos parar la tormenta, pero sí podíamos no exponer a la gente a
esto14.
Tomemos otro ejemplo,
el de Buenos Aires. Luego de los 8 muertos que dejaron las inundaciones
del año pasado tan solo en Capital Federal, se puso sobre la mesa la
falta de inversiones en materia de control de inundaciones. Esto se
evidencia en que en el Programa de Gestión de Riesgo Hídrico se
invirtieron apenas $ 2,8 millones y para las obras del arroyo Maldonado $
19 millones, sin mencionar que, analizando la calidad de las mismas,
tampoco evitan que si el nivel del río sube afecte el escurrimiento de
las lluvias, al no estar previstas esclusas y funcionar todo el sistema
mediante vasos comunicantes. El resultado de las obras, en el contexto
de una construcción de torres cuyo ritmo no cesa, es que las
inundaciones en la ciudad rotan de barrio. La solución parece ser
siempre una nueva obra, en un cuento de nunca acabar. Como sostiene
Eduardo Reese: …siempre
se pensó que todo se arreglaba con un par de obras, pero las obras
necesarias son cada vez más grandes, caras y difíciles. (…) si, junto
con las obras, no se controla el proceso de urbanización, la situación
tenderá a agravarse, aun cuando se metan más caños, más aliviadores, más
diques15.
En
el último mes vimos cómo en Neuquén una lluvia de 200 milímetros
terminó inundando el 80 % del área urbana. Se hizo evidente la falta de
obras públicas de drenaje, defensa,
espacios verdes y otras obras. En 2012 y 2013 se destinaron $ 7
millones para remodelar el edificio de la Legislatura, mientras que en
el mismo período apenas se desembolsaron $ 2,6 millones para
mantenimiento de desagües en Neuquén capital. Las obras hídricas
presupuestadas para ese mismo periodo son de $ 25 millones sobre un
presupuesto provincial total de $ 20 mil millones, sumados los dos años.
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Superficie ocupada por barrios privados 380 km2, habitan 300 mil personas
Superficie ocupada por villas y asentamientos 64 km2, habitan 2 millones de personas |
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El derecho a la ciudad
No
hay plan que, a un ritmo de 40 mil casas por año, pueda resolver los
enormes problemas de
vivienda del país. Mucho menos podría hacerlo sin crear a la vez nuevos
problemas de infraestructura si no es parte de un plan urbano de
conjunto. Un plan urbano integral solo traerá soluciones si es
conquistado por la movilización y está bajo control obrero y popular.
El
punto de partida de cualquier plan para garantizar vivienda para todos
debe pasar por una reforma urbana que expropie las tierras usurpadas por
los desarrolladores privados, las propiedades en manos de la Iglesia y
las que controlan los grandes grupos inmobiliarios. Son cientos de miles
de hectáreas que podrían destinarse a la construcción de viviendas
populares y que hoy son usufructuadas por los sectores sociales más
ricos, por instituciones parasitarias como la Iglesia o manipulados para
operar sobre los precios de la tierra. Además, es
necesario expropiar las viviendas desocupadas que estén en manos de
poseedores de grandes fortunas. Hay que luchar por prohibir los
desalojos. Para los inquilinos debe establecerse, como salida
transitoria, que los alquileres no excedan el 20 % del salario mínimo.
Para todos aquellos que necesiten acceder a la vivienda única mediante
crédito hay que establecer un fondo público para préstamos cuya cuota no
exceda el 20 % del salario mínimo y sin más requisitos que el de
establecer el déficit habitacional familiar. La resolución del problema
de la vivienda está estrechamente vinculado a terminar con todas las
privatizaciones de los servicios públicos como gas, electricidad y
transporte, para poner todas las empresas bajo control obrero y popular,
para que la infraestructura básica llegue a la mayorías trabajadoras.
Es necesario desarrollar un plan de construcción de
viviendas –y junto a ellas nuevas escuelas, hospitales, y tendido de
infraestructura básica y transporte– controlado por los trabajadores,
cuyos recursos deben salir de la imposición de impuestos progresivos a
las grandes fortunas y a los terratenientes, además de la expropiación
de las grandes explotaciones rurales y el no pago de la deuda externa.
Estos recursos no solo permitirían responder a las acuciantes
necesidades de vivienda, sino también crear fuentes de trabajo con un
salario acorde a la canasta familiar. Las villas y asentamientos deben
ser urbanizados de acuerdo a un plan de conjunto trazado junto con sus
habitantes, y debe imponerse la entrega en propiedad de las viviendas
para quienes las habitan, terminando con el descarado lucro con las
necesidades de los sectores más pobres. Si estas edificaciones se
encuentran en terrenos no aptos, debe emplazarse en unos
adecuados, evitando así las “tragedias” ante cada fenómeno climático.
Conquistar
verdaderamente el “derecho a la ciudad”, como abogaba Henri Lefebvre,
el “derecho a una renovada vida urbana”, solo será posible si la clase
trabajadora domina los destinos de la sociedad transformándola de base.
Como Engels planteaba en Contribución al problema de la vivienda:
“La penuria de la vivienda no es en modo alguno producto del azar; es
una institución necesaria que no podrá desaparecer, con sus
repercusiones sobre la salud, etc., más que cuando todo el orden social
que la ha hecho nacer sea transformado de raíz”16.
1. Se excluyó a Puerto Madero del recuento de m2.
2. Luis Alberto Salinas, “Gentrificación en la ciudad latinoamericana. El caso de Buenos Aires y Ciudad de México”, GeoGraphos 44, Vol 4, México DF, febrero de 2013.
3. “Notas a propósito del desalojo de Kasa Pirata”, en blog Club de investigaciones urbanas, julio de 2013.
4. Pablo Semán, “Córdoba y los abismos de la desigualdad”, http://pabloseman.wordpress.com, 2013.
5. Discurso del 3 de enero de 2014 frente a la crisis energética.
6.
Hogar: persona o grupo de personas que viven bajo el mismo techo y
comparten los gastos de alimentación, de acuerdo al glosario del Censo
2010 (INDEC).
7. Gustavo A. Llambias, “Déficit habitacional y acceso a la vivienda en Argentina”, www.reporteinmobiliario.com.ar.
8. Observatorio de la deuda social – UCA.
9. www.procrear.anses.gob.ar/programa.
10.
Natalia Cosacov y Eduardo Faierman, “Políticas públicas, rentas
privadas. Política habitacional y mercado inmobiliario en la Ciudad de
Buenos Aires”, Laboratorio de políticas públicas, junio 2012.
11. Ídem.
12. Ley N° 148. Sanción: 30/12/1998.
Promulgación: Decreto N° 123/999 del 20/01/1999. Publicación: BOCBA N° 621 del 29/01/1999.
13.
De la cual se comprobó, más de un año después, el ocultamiento oficial
del verdadero número de muertos, como ya se venía denunciando.
14. Entrevista exclusiva cedida a TVPTS, 10/04/2013.
15. “No hay políticas para regular el suelo”, Página/12, 05/04/2013.
16. Tomado de la versión
digital de Marxists Internet Archive (MIA).
